住建部修改房地產開發企業資質管理規定

3月16日，住建部發布關于修改《房地產開發企業資質管理規定》的決定（以下稱《決定》）。

根據《決定》，為貫徹落實《國務院關于深化“證照分離”改革進一步激發市場主體發展活力的通知》（國發〔2021〕7號）、《國務院關于進一步貫徹實施〈中華人民共和國行政處罰法〉的通知》（國發〔2021〕26號），住房和城鄉建設部決定對《房地產開發企業資質管理規定》（建設部令第77號，根據住房和城鄉建設部令第24號、住房和城鄉建設部令第45號修改）作出修改，相關條文序號作相應調整。

據悉，該《決定》自公布之日起施行。

修改內容如下：

一、將第四條之一款中的“建設行政主管部門”修改為“住房和城鄉建設主管部門”。將第十四條改為第十一條，將“工商行政管理部門”修改為“市場監督管理部門”。其余條款依此修改。

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二、將第五條之一款修改為：“房地產開發企業按照企業條件分為一、二兩個資質等級?！?/p>

第二款之一項中的“持有資格證書的專職會計人員”修改為“專職會計人員”。

第二款第二、三、四項改為第二款第二項，修改為：

“（二）二級資質：

“1.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人，其中專職會計人員不少于2人；

“2.工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有統計人員；

“3.具有完善的質量保證體系?！?/p>

三、刪去第六條、第七條、第八條。

四、將第十條改為第七條，修改為：“申請核定資質等級的房地產開發企業，應當提交下列材料：

“（一）一級資質：

“1.企業資質等級申報表；

“2.專業管理、技術人員的職稱證件；

“3.已開發經營項目的有關材料；

“4.《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》執行情況報告，建立質量管理制度、具有質量管理部門及相應質量管理人員等質量保證體系情況說明。

“（二）二級資質：

“1.企業資質等級申報表；

“2.專業管理、技術人員的職稱證件；

“3.建立質量管理制度、具有質量管理部門及相應質量管理人員等質量保證體系情況說明?！?/p>

五、將第十一條改為第八條，第三款、第四款修改為：“二級資質由省、自治區、直轄市人民 *** 住房和城鄉建設主管部門或者其確定的設區的市級人民 *** 房地產開發主管部門審批。

“經資質審查合格的企業，由資質審批部門發給相應等級的資質證書。資質證書有效期為3年?！?/p>

增加一款，作為第五款：“申請核定資質的房地產開發企業，應當通過相應的政務服務平臺提出申請?！?/p>

六、將第十七條改為第十四條，修改為：“縣級以上人民 *** 房地產開發主管部門應當開展‘雙隨機、一公開’監管，依法查處房地產開發企業的違法違規行為。

“縣級以上人民 *** 房地產開發主管部門應當加強對房地產開發企業信用監管，不斷提升信用監管水平。”

七、將第十八條改為第十五條，之一款、第二款修改為：“一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建筑規模不受限制。

“二級資質的房地產開發企業可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發建設項目?！?/p>

八、將第二十條改為第十七條，其中的“由原資質審批部門吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業執照”修改為“由原資質審批部門提請市場監督管理部門吊銷營業執照，并依法注銷資質證書”。

九、將第二十一條改為第十八條，其中的“由原資質審批部門公告資質證書作廢，收回證書”修改為“由原資質審批部門按照《中華人民共和國行政許可法》等法律法規規定予以處理”。

十、將第二十二條、第二十三條、第二十四條改為第十九條，修改為：“企業開發經營活動中有違法行為的，按照《中華人民共和國行政處罰法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》、《建設工程安全生產管理條例》、《民用建筑節能條例》等有關法律法規規定予以處罰?！?/p>

建設工程企業資質管理規定

建筑施工企業住建部辦理資質規定，作為“建筑工程五方責任主體”中的重要一員住建部辦理資質規定，是將項目工程從設計意圖變為實體建筑的具體實施者。其技術工藝、財務實力、人才儲備與管理能力住建部辦理資質規定，以及受到的來自外部市場、各類自然災害等因素的影響，將直接導致項目工程質量與施工安全生產同樣受到影響。因此，建筑施工企業面臨著較高的工程質量安全風險，肩負著重要的質量安全管理責任。

1、市場準入

嚴格的企業資質管理與招投標活動市場管理，是保證建筑施工企業規范合理開展相應市場業務的重要保障制度，對于保證工程質量與施工安全有著重要意義。

全面的企業資質管理

如上文所述，建筑施工企業作為項目設計的具體實施者，其技術工藝、財務實力、人才儲備、管理能力、抗風險能力，都直接影響著項目工程質量與施工安全生產。上世紀80年代，為有效保證工程質量安全，國家積極推動引入前蘇聯的項目管理模式，對建筑施工企業實施全面的資質管理。

建筑施工企業從事建設工程的新建、擴建和拆除等活動，應當具備國家規定的注冊資本、專業技術人員、技術裝備和安全生產等條件，依法取得相應等級的資質證書，并在其資質等級許可的范圍內承攬工程，杜絕無證、越級承攬工程。

規范合理參與招投標活動

參與項目招投標，是建筑施工企業開展市場業務的主要途徑。隨著建筑業市場競爭日益激烈，能否在眾多投標企業中成功角逐而出、順利中標，已成為施工企業生存與發展的重要因素。部分施工企業投機心理嚴重，并未將主要精力放在通過提高自身技術、管理、人才等綜合實力，降低成本，提高市場競爭力；反而將主要精力放在如何聯合其他投標企業或招標單位，相互串通騙取中標。

惡意競爭之下，一些擁有較強技術實力與管理能力的優質施工企業，反而被技術實力不強、管理能力較差、企業信譽不高的劣質施工企業取代，這嚴重損害著其他投標企業的利益，擾亂著正常的招投標市場秩序與建筑業市場發展，破壞著建筑市場的正常管理與誠信環境。同時，劣質施工企業入場也帶來了嚴重的工程質量安全風險。

因此，這客觀上要求建筑施工企業規范、合理的參加項目招投標活動。這一點，在《建筑法》、《刑法》等相關法律規定中也有明確的內容規定，施工單位應切實履行自身規范參與招投標活動的主體責任，一旦出現圍標、串標等惡意競爭行為，將受到嚴厲的法律法規懲處。

2、分包管理

建筑工程承發包制度是住建部辦理資質規定我國建筑經濟活動中的一項基本制度。分包，是指總包單位將總包工程中若干專業性工程項目分包給專業施工企業施工的方式。從法理上講，分包是法律所允許的行為，合法分包不為法律禁止。但需要注意的是，一些擾亂建筑市場秩序，對建設工程質量與安全生產造成嚴重危害的分包行為是法律所明令禁止的，即違法分包。

違法分包

違法分包是指總承包單位將工程發包給個人或不具有相應資質的單位、肢解發包、違反法定程序發包及其他違反法律法規規定發包的行為。具體包括以下幾種情形住建部辦理資質規定：

1

總承包單位將建設工程分包給不具備相應資質條件的單位的；

2

建設工程總承包合同中未有約定，又未經建設單位認可，承包單位將其承包的部分建設工程交由其他單位完成的；

3

施工總承包單位將建設工程主體結構的施工分包給其他單位的；

4

分包單位將其承包的建設工程再分包的。

轉包

轉包是指承包單位承包工程后，不履行合同約定的責任和義務，將其承包的全部工程或者將其承包的全部工程肢解后以分包的名義分別轉給其他單位或個人施工的行為。

違法分包、轉包對于工程建設活動有著多方面的風險危害，一方面，違法分包、轉包令工程建設費用在“層層盤剝”之下大大縮水，實際用于工程建設的費用少之又少，導致一些承包人為謀求利益出現偷工減料、以次充好等惡劣行為；另一方面，違法分包、轉包令大量不具備相應技術實力的“小施工隊”、“包工頭”進場，嚴重危害工程建設的質量安全，對發包方利益造成嚴重損害。

因此，施工單位承攬相應項目工程應嚴格履行施工合同約定，加強分包管理，避免違法分包、轉包。

3、質量與安全控制

建筑施工企業對于項目質量與施工安全的控制，是整個施工階段的主要和重點風險管控內容。為實現質量與安全控制目標，施工企業應重視以下兩方面的質量與安全管理內容。

工程質量控制

做好施工準備的控制

施工項目部及時索取工程圖紙和相關技術資料，應組織有關人員參加對設計圖紙的學習和審核，領會設計意圖，掌握施工設計圖紙和相關技術標準的要求，并形成會審記錄；編制能指導現場施工的實施性施工組織設計，確定主要分項工程、分部工程的施工方案和質量保證計劃，分解和確定各階段質量目標和質量保證措施，確認分項、分部和單位工程的檢查驗收內容、標準。

嚴格工程材料的采購使用

各類工程材料是工程建設的物質條件，材料的質量是工程質量的基礎。因此，采購和使用的工程材料質量必須符合標準規定。要嚴格檢驗進場的材料和設備。進入現場的工程材料，必須有產品合格證或質量保證書，并應符合設計規定要求；需復試檢測的建材必須經復試合格才能使用；使用進口的工程材料必須符合我國相應的質量標準，并持有商檢部門簽發的商檢合格證書。同時，還應注意設計、施工過程對材料、構配件、半成品的合理選用，不能混用。

及時修正工程質量問題

對發包方、監理方、設計方后者質量監督部門提出的質量問題，應分析原因，制定相關措施；對已發生或潛在的不合格信息，應分析并記錄，對可能出現的不合格產品，應制定防止再發生的措施并組織實施；對檢查發現的工程質量問題，有施工項目技術負責人組織有關人員判定不合格程度，制定糾正措施。

安全生產控制

施工單位應建立健全企業安全生產責任制度與安全生產教育制度，將工程質量、安全生產目標層層分解，按照“分項保分部、分部保單位工程”的原則，制定每一個分項、分部、單位工程的質量、安全目標，將相關質量、安全責任到人，明確質量、安全管理的監控重點。

施工單位應制定相應保障措施確保項目安全生產，包括：安全生產費用應當專款專用；安全生產管理機構及人員的設置；編制安全技術措施及專項施工方案的規定；對安全施工技術要求的交底；危險部位安全警示標志的設置；單獨設置施工現場辦公區、生活區與作業區；建立消防安全責任制度，確定消防安全責任人；向作業人員提供安全防護用具與安全防護服裝；設立專人監察施工人員防護用具佩戴、使用；定期檢查施工現場安全防護用具、施工機具、機械設備等。

住建部修改房地產開發企業資質管理規定 取消三級和四級資質等

觀點網訊：3月16日，住房和城鄉建設部發布關于修改《房地產開發企業資質管理規定》的決定。

據觀點新媒體了解，修改如下：

一、將第四條之一款中的“建設行政主管部門”修改為“住房和城鄉建設主管部門”。將第十四條改為第十一條，將“工商行政管理部門”修改為“市場監督管理部門”。其余條款依此修改。

二、將第五條之一款修改為：“房地產開發企業按照企業條件分為一、二兩個資質等級?！?/p>

第二款之一項中的“持有資格證書的專職會計人員”修改為“專職會計人員”。

第二款第二、三、四項改為第二款第二項，修改為：

“（二）二級資質：

“1.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人，其中專職會計人員不少于2人；

“2.工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有統計人員；

“3.具有完善的質量保證體系。”

三、刪去第六條、第七條、第八條。

四、將第十條改為第七條，修改為：“申請核定資質等級的房地產開發企業，應當提交下列材料：

“（一）一級資質：

“1.企業資質等級申報表；

“2.專業管理、技術人員的職稱證件；

“3.已開發經營項目的有關材料；

“4.《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》執行情況報告，建立質量管理制度、具有質量管理部門及相應質量管理人員等質量保證體系情況說明。

（二）二級資質：

“1.企業資質等級申報表；

“2.專業管理、技術人員的職稱證件；

“3.建立質量管理制度、具有質量管理部門及相應質量管理人員等質量保證體系情況說明?！?/p>

五、將第十一條改為第八條，第三款、第四款修改為：“二級資質由省、自治區、直轄市人民 *** 住房和城鄉建設主管部門或者其確定的設區的市級人民 *** 房地產開發主管部門審批。

“經資質審查合格的企業，由資質審批部門發給相應等級的資質證書。資質證書有效期為3年?！?/p>

增加一款，作為第五款：“申請核定資質的房地產開發企業，應當通過相應的政務服務平臺提出申請?！?/p>

六、將第十七條改為第十四條，修改為：“縣級以上人民 *** 房地產開發主管部門應當開展‘雙隨機、一公開’監管，依法查處房地產開發企業的違法違規行為。

“縣級以上人民 *** 房地產開發主管部門應當加強對房地產開發企業信用監管，不斷提升信用監管水平?！?/p>

七、將第十八條改為第十五條，之一款、第二款修改為：“一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建筑規模不受限制。

“二級資質的房地產開發企業可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發建設項目?！?/p>

八、將第二十條改為第十七條，其中的“由原資質審批部門吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業執照”修改為“由原資質審批部門提請市場監督管理部門吊銷營業執照，并依法注銷資質證書”。

九、將第二十一條改為第十八條，其中的“由原資質審批部門公告資質證書作廢，收回證書”修改為“由原資質審批部門按照《中華人民共和國行政許可法》等法律法規規定予以處理”。

十、將第二十二條、第二十三條、第二十四條改為第十九條，修改為：“企業開發經營活動中有違法行為的，按照《中華人民共和國行政處罰法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》、《建設工程安全生產管理條例》、《民用建筑節能條例》等有關法律法規規定予以處罰。”

此外，對相關條文序號作相應調整。本決定自公布之日起施行。

2022年建筑資質辦理新規定

資質等級發生變化。建筑服務資質由最初的十三項整理為一項。等級統一去除等級。企業申請這個資質更簡單明了， *** 部門管理起來也更方便。第二，企業資產數額明確。舊資質標準規定的注冊資本總額在新辦實施后改為凈資產200萬元以上，對于一些實力較差的企業來說，無非是用注冊資本睡建筑服務資質的致命一擊。

修正企業和行業績效考核的方向。舊標準明確規定了企業的性能和機械要求。新版本發布后，我們將不再檢查這兩項。而是會要求技術負責人的工程業績達到一定的要求。因此，通過法規提高關鍵人員的技術要求，確保工程質量。4.必須有固定的經營場所。企業必須有固定的經營場所。沒什么好說的。5.主要人員要求提高建筑服務資質。企業的技術人員需要提高。他們需要達到中級職稱或高級工程師。員工人數應該增加到不少于50人。人員類型應符合新標準的要求。2020年7月2日，住建部發布了一項最新的關于《建設工程企業資質標準框架（征求意見稿）》公開征求意見的通知，主要關于資質改革，涉及了包括通信工程在內的多項資質重大調整！

其中，具體包括：多項資質合并或取消，施工總承包資質將只分為甲乙兩級，專業資質部分等級，壓減審批環節，審批權下放省廳，降低準入門檻，電子行業、通信行業、廣電行業合并為電子通信廣電行業等等。

法律依據：《建筑業企業資質管理規定2014》第十條下列建筑業企業資質，由企業工商注冊所在地省、自治區、直轄市人民 *** 住房城鄉建設主管部門許可：

（一）施工總承包資質序列二級資質及鐵路、通信工程施工總承包三級資質；

（二）專業承包資質序列一級資質（不含公路、水運、水利、鐵路、民航方面的專業承包一級資質及涉及多個專業的專業承包一級資質）；

（三）專業承包資質序列二級資質（不含鐵路、民航方面的專業承包二級資質）；鐵路方面專業承包三級資質；特種工程專業承包資質。

各種資質如何辦理

為了使資質申報和辦理更加的方便順利住建部辦理資質規定，不耽誤建企業的日常經營，企業有必要了解一下住建部辦理資質規定：建筑資質在哪些部門辦理？

一、看所屬地的政策

一般來說，建筑企業辦理資質應到資質管理規定中明確的資質審核部門來辦理。但是，中國各個省份的情況不同，總會出現對應的政策調整。比如有些省份則可以直接在網上申請資質。

二、看資質的等級

辦理建筑資質是有等級劃分的，不同的資質等級對應不同的申報部門。

比如，建筑工程施工總承包資質劃分為4個等級。一般來說，三級資質新辦可以在地級市的建委辦理，三級升二級資質可在省住建廳辦理，二級升一級和特級資質則需要到住建部辦理。涉及水運、水利等資質的，則需進行多部門審批。

三、看企業的情況

需要明確的是，資質申報的部門，必須是公司注冊所在地。但如果企業想節省費用，也可以在申報成本更低的西部地區設立公司，然后用更少的錢去完成資質辦理。

以下建筑業企業資質，由企業工商注冊所在地設區的市人民 *** 住房城鄉建設主管部門許可：

1、施工總承包資質序列三級資質（不含鐵路、通信工程施工總承包三級資質）住建部辦理資質規定；

2、專業承包資質序列三級資質（不含鐵路方面專業承包資質）及預拌混凝土、模板腳手架專業承包資質；

3、施工勞務資質。

以下建筑業企業資質，由企業工商注冊所在地省、自治區、直轄市人民 *** 住房城鄉建設主管部門許可：

1、施工總承包資質序列二級資質及鐵路、通信工程施工總承包三級資質；

2、專業承包資質序列一級資質（不含公路、水運、水利、鐵路、民航方面的專業承包一級資質及涉及多個專業的專業承包一級資質）；

3、專業承包資質序列二級資質（不含鐵路、民航方面的專業承包二級資質）；鐵路方面專業承包三級資質；特種工程專業承包資質。

以下建筑業企業資質，由國務院住房城鄉建設主管部門許可：

1、施工總承包資質序列特級資質、一級資質及鐵路工程施工總承包二級資質；

2、專業承包資質序列公路、水運、水利、鐵路、民航方面的專業承包一級資質及鐵路、民航方面的專業承包二級資質；涉及多個專業的專業承包一級資質。